诉讼称在本已火热的房地产市场上，价格操纵导致房地产经纪人佣金飙升!
海外新生活 ³⁰⁶²⁶²⁵⁵⁸⁷2022/5/193,703 阅读
关于加拿大房地产市场的大部分讨论都围绕着房价的飞速上涨。
但谈话中经常忽略的是，几乎每次购买或出售房屋时，加拿大人支付的房地产佣金都会相应的增加。
例如，2005 年在大多伦多地区代表买家的经纪人可以从平均独栋住宅中赚取约为 8,795加元的佣金——据房地产行业佣金结构的主要经济学家潘勒·贾·巴威克博士说，到2021年12月，买家经纪人的收入将约为36,230加元，是同一栋住宅的四倍。
从这个角度来看， 2005 年至 2019 年间，经通胀调整后，家庭收入中位数仅增长了 14%。
这种差异只是最近一起诉讼中提出的要点之一，该诉讼指控加拿大房地产市场存在价格操纵和反竞争行为。
2021 年 4 月 9 日，代表多伦多居民 Mark Sunderland 发起的集体诉讼案声称，该国一些最大的经纪公司，包括 ReMax、Century 21 和 IproRealty Ltd. 等，以及加拿大房地产协会和多伦多地区房地产委员会“相互合谋、同意或安排，为大多伦多地区的买方经纪服务。”
佣金结构在全国各地有所不同，但通常房地产经纪人和他们的经纪人会根据房屋的销售价格收取一定比例的佣金。在阿尔伯塔省和不列颠哥伦比亚省，头10万加元的7%和余额的3%，在该国其他地区，佣金在 4% 到 5% 之间。
指控
卖家支付全部佣金，佣金由代表卖家的经纪人和代表买家的经纪人分成。
桑德兰在诉讼中辩称，由多伦多住宅房地产委员会和加拿大房地产协会制定的买方经纪佣金规则的协议，有效地迫使在多重挂牌服务 (MLS) 上市的住宅房地产卖家支付买方房地产经纪公司的佣金。
全国许多其他房地产委员会也存在类似的做法。
诉讼称，这种安排通过迫使卖家为他们在没有这项协议的情况下不会支付的东西付费，从而阻碍了市场竞争，而且它还剥夺了双方就价格或服务质量进行谈判的能力。
Stephen Brobeck 是美国消费者联合会的研究员。他说，在佣金方面，房地产行业就像一个卡特尔。 (加拿大广播公司)
Kalloghlian Myers LLP 的合伙人 Garth Myers 说：“这不是一个典型的烟雾室阴谋；它是公开的，”该律师事务所代表桑德兰以及自 2010 年以来在 GTA 出售房屋的所有人提起了诉讼。 .
专注于房地产行业佣金结构的经济学家巴维克说，那些不提供标准佣金率的人可以感受到这种所谓的价格操纵的影响。
这是Kalloghlian Myers LLP为该案件委托进行的研究的一部分。她在一份研究报告中写道，买方经纪佣金规定“为买方经纪公司创造了一种激励和能力，使其‘引导’买方远离那些卖方提供低于标准买方经纪佣金的住宅房地产。”
她写道，仅仅是对这种情况可能发生的担忧就足以迫使卖方提供标准佣金。
Realtor.ca 进一步促进了转向实践，它允许房地产经纪人和经纪人查看提供的佣金金额，但对公众隐藏信息。
美国也有类似的诉讼
Sutherland 的诉讼类似于美国正在进行的针对全国房地产经纪人协会和美国最大房地产经纪公司的集体诉讼。
上个月被证实的美国集体诉讼还指控，房地产行业存在反竞争行为，导致美国房屋卖家支付过高的佣金。
“这关系到数百亿美元的利益，”位于华盛顿特区的非营利组织美国消费者联合会的高级研究员兼前执行董事斯蒂芬布罗贝克说，该组织的研究有助于了解美国的情况。
布罗贝克表示：“在佣金方面，该行业正在努力维持定价卡特尔，”他指出，美国和加拿大正在发生这种情况。
在加拿大，一套普通房屋的平均售价为 746,000 加元，全额佣金（由买卖双方的经纪分摊）税前在 26,330 至 37,300 加元之间。在多伦多这样的市场，平均佣金税前超过 6.2万加元。
桑德兰的律师表示，当桑德兰出售自己的房子时，他向买家的经纪人及其经纪公司支付了“标准的2.5%”佣金。
迈尔斯表示：“他的观点，以及在此案中提出的观点是，他必须支付 [2.5%] 的原因是因为 GTA 各经纪商之间的价格操纵阴谋，”。
2022 年 3 月，加拿大房地产协会和多伦多地区房地产委员会提出动议，以“没有合理的诉讼理由”为由驳回整个诉讼。该动议将在秋季举行听证会。
诉讼中的另一名被告表示，他觉得这个案子没有法律依据。
“我们的业务非常有竞争力，”iPro Realty 董事长兼首席执行官 Rui Alves 在给 CBC 新闻的一份声明中说。 “决定费率的是市场，而不是 MLS 规则或纪纪商之间的勾结。”
他说，iPro Realty 确实鼓励卖家提供该地区的现行价格 - 或者可能会建议在市场放缓的情况下，向买家经纪提供更高的佣金率。
“这证明，我们的收费绝不是固定的，而只是对该地区竞争对手的收费做出反应，就像任何其他竞争企业会做的那样。”
CBC News 联系了 ReMax 和 Century 21；Century 21 Canada 表示，他们认为这一说法没有任何依据，不会进一步置评。
鉴于正在进行的诉讼，ReMax 表示不会发表评论。
指导和房地产委员会
2021 年<市场Marketplace>对房地产经纪人转向问题的调查发现，消费者对该问题的担忧并非豪无根据。
为了测试房地产经纪人是否真的会引导买家远离低佣金房屋，Marketplace的制作人做了卧底，冒充购房者在安大略省 Vaughan 寻找房屋。作为潜在买家，该团队请三名当地房地产经纪人预订市场上三处房产的看房，其中一家只向购买经纪人提供 1% 的佣金，而不是该地区被认为标准的 2.5%。
虽然一位经纪人坦率地表示佣金很低，并提出无论如何都要进行购房协商谈判，但另外两位经纪人没有告诉买家佣金——并阻止他们去看房。
其中一名经纪人对买家说，这栋房子的价格被高估了 20万加元，并表示房主不会在价格上让步，但事实并非如此。另一位经纪人告诉买家，她无法预订看房，并暗示该物业可能有租户，这对很多想自己搬进来的人来说是个转折点。该房产的业主告诉 Marketplace，他们没有收到该经纪人的展示请求。
为了进一步测试，Marketplace producer在全国范围内给25家房地产中介打了电话，假装是有兴趣出售房屋的卖家。当中介被问及降低买家经纪佣金率时，88%的代理商警告不要这样做。
哈利法克斯的一位经纪人说：“虽然他们不应该这样做，但一些经纪人可能非常清楚他们得到的报酬是多少，因此会把买家推到另一套房子。”
温尼伯的另一位经纪人说。“有一些经纪人对我说，‘你知道，我们正在看两所房子，它们都很合适，但我肯定会在某种程度上把他们推向你的房子，因为其中还有更多适合房地产经纪人的东西，’”
加拿大房地产协会 (CREA) 和安大略省的监管机构安大略省房地产委员会 (RECO) 不会与 Marketplace 讨论调查。然而，在得知调查结果后不久，RECO发布了一份通知，通知涉及当时在其管辖范围内的93000多家房地产经纪人、经纪人和经纪公司，指出这种行为违反了其道德准则。
通知称：“这种行为除了违法外，还损害了消费者权益保护，损害了消费者信心，损害了整个房地产行业的声誉。”
尽管如此，很少看到卖家提供低于标准买方佣金的价格。根据多伦多房地产经纪人 Alan Spivak 的说法，在他调查的时候，在多伦多地区，向买方经纪公司提供不到2.5%佣金的卖家在所有挂牌房源中所占的比例还不到1%。
“这与我至少自 2010 年以来在 GTA 的所有住宅房地产的经验是一致的，”他在桑德兰索赔声明中的一份宣誓书中写道。
如何增加竞争力
Barwick 写道，如果没有买方经纪人佣金规则，服务的价格将更具竞争力——买方将为自己的代理付费，并可以协商定价或完全放弃服务。
这已经在英国和澳大利亚出现了这种情况。在那里，买卖双方为自己的代理付费，佣金率也较低。
布罗贝克说：“这也会鼓励卖家更积极地与他们的挂牌经纪人谈判，而这些佣金很可能也会下降。”
布罗贝克自己的研究已经确定，以这种方式“脱钩”房地产佣金可能会在几年内将标准利率降低 1% 到 2%。
加拿大房地产协会告诉 CBC 新闻，它不会对桑德兰案发表评论，因为它正在法庭审理中。
该案的另一位原告多伦多地区房地产委员会表示，它“没有参与，也没有考虑或讨论 REALTOR® 佣金。”
https://www.cbc.ca/news/marketplace/price-fixing-real-estate-1.6458531
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