加拿大该取消外国买家购房禁令了，但别指望它能拯救房地产市场
六个月后，加拿大联邦政府针对外国人购买加拿大住宅的禁令将到期。房地产行业普遍期待渥太华让这项禁令自然失效。
自从《禁止非加拿大人购买住宅物业法》在 2022 年通过以来，加拿大房地产市场已经发生了很大变化。该法案禁止大多数外国人购买住宅物业，但设有一些豁免。原本这项禁令将在 2025 年 1 月 1 日到期，但后来又被延长了两年。自那以后，房地产市场的情况只变得更糟。
有多糟？研究机构 Urbanation 表示，今年第一季度，大多伦多—汉密尔顿地区的新建房屋库存达到历史新高。在一个约有 710 万人口的大都会区里，仅售出 246 套新建住宅单位。三十年来首次，一个季度内没有任何新的公寓项目启动。
从全国来看，加拿大房地产协会表示，5 月份房屋销售比 4 月上涨 5.5%，市场出现一些乐观迹象，但销售量仍比一年前下降 5.1%。而且，转售市场的活跃程度远远低于 2022 年的高峰。当时的市场高涨正是限制外国人购房呼声出现的背景之一。
库存积压已经成为一个严重问题。渥太华和不列颠哥伦比亚省现在正合作推出一项 14.5 亿加元的计划，准备购买该省市场上 2,200 套公寓，并将其纳入一个带补贴的“先租后买”项目。
毫不意外，有人称这实际上是在救助一个过度建设的房地产行业。
更大的问题是，这些措施——以及安大略省类似的、把库存转为出租房的努力——到底能在多大程度上拯救房地产行业。也许这个行业只是需要让市场自行调整。反方观点则认为，如果市场真的跌到谷底，可能意味着未来多年都不会有新项目开建，因为高层住宅从预售到实际入住之间往往需要好几年时间。
蒙特利尔银行高级经济学家 Robert Kavcic 表示，很难判断外国买家禁令的影响，因为相对于整个房地产市场而言，它的影响非常有限。
Kavcic 说：“从大局来看，整个市场都在调整，销售异常疲软，价格也在下跌。”他还补充说，与市场上的其他因素相比，外国买家禁令的影响只是“舍入误差”级别。
他认为，其他措施的影响更大，例如安大略省对外国人在该省购房征收 25% 的投机税。多伦多也有自己的 10% 外国买家税，不列颠哥伦比亚省也有类似税项。
谈到大约在 2017 年前后出台、至今仍然有效的这些税收措施时，Kavcic 说：“当时市场非常紧绷，即使只是挤走一小部分边际买家，也会给市场降温。”
Kavcic 不认为重新引入外国买家会显著缩小买卖双方之间的差距，但他的总体看法是，这对销售“没有坏处”，只是市场还需要更多帮助。
尽管如此，房地产界仍然期待，甚至要求外国投资禁令到期后不再延长。
Sotheby’s International Realty Canada 总裁兼首席执行官 Mustafa Abbasi 表示，他理解当初在住房可负担性成为问题时，政府为什么会实施这项禁令。
他说：“现在继续延长禁令将是一个错误。现实是，外国买家从来都不是加拿大人买不起房的主要原因。推动市场变化的因素要复杂得多：利率、本地投资者活动、移民增长、建筑成本、税收、政策不确定性，以及市场整体信心。”
这位高管还表示，这项禁令也传递了一个错误信号，让人觉得加拿大不欢迎负责任的投资，并会阻碍资本流入加拿大。
总部位于温哥华的 Beedie Construction Ltd. 总裁 Ryan Beedie 表示，他可以理解对现有独立屋实施禁令，因为受土地限制，这类房屋无法再被重新创造出来。
但他说：“如果市场能够对供应短缺作出反应，为什么还要禁止外国投资进入你的国家？如果某种市场反应不会影响其他人，那就应该被允许。这是一种粗暴工具，是由当时的经济环境推动产生的。”
他建议加拿大可以参考其他司法管辖区的做法，例如澳大利亚。澳大利亚上个月宣布，将把针对外国人购买现有住宅的临时禁令延长至 2029 年 6 月 30 日。该禁令最初从 2025 年 4 月 1 日开始实施，计划为期两年。
关键区别在于新建住宅。加拿大的禁令影响整个市场，并排除了那些过去通过预售帮助推动公寓行业发展的投资者。
Beedie 说：“比起一刀切的粗暴工具，更好的做法是经过调整的思路。”他预计现任自由党政府会采取更周全的方式。他说：“市场上有这么多卖不出去的产品，对任何人都没有好处。所以，如果有其他资本来源能够帮助消化这些库存，那会是好事。”
西门菲莎大学城市项目主任、副教授 Andy Yan 表示，目前的禁令其实已经有不少豁免，例如允许国际学生和加拿大人的配偶买房。他认为，随着期限临近，现在还有时间重新考虑一种不同的做法。
他补充说，自禁令出台以来，国际市场已经发生了显著变化，包括中国等地对资金外流实施了更严格的资本管制。
Yan 说：“我认为更大的问题是，外国投资进入住房市场会如何影响一个住宅体系，以及我们可以从其他国家的做法中学到什么。”
这位教授提到新加坡的做法。新加坡限制外国买家可以购买的物业类型，同时对这些买家征收特别的“印花税”或税费。
他说：“他们可以把这部分收入重新分配，用于更可负担的住房。也许我们不应该允许人们免费把钱停放在住宅房地产里。”
围绕外国买家的一个持续争议是：他们可能把钱停放在房地产里，却因为各种租赁风险而让房子空置。不列颠哥伦比亚大学经济学教授 Tsur Somerville 的一项研究发现，卑诗省的空置房屋税让 20,000 套住房重新回到市场。
Yan 说：“它确实把一些住房带回了市场。至于外国买家禁令，问题在于我们用什么指标来衡量，以及国际环境发生了什么变化。”他也质疑，让禁令到期是否真的会带来明显不同。
即使是开发商 Beedie 也表示，取消禁令不会成为市场的决定性转折点。他说：“外国买家在之前的市场中所占比例并不大。他们不会成为救世主，但每一点帮助都有作用。”
BMO 的 Kavcic 也不反对解除禁令可能在某种程度上有帮助，但他认为这无法解决房地产市场的问题。
他说：“拉动这些政策杠杆会加快这个过程。你需要清理过剩库存，并让需求回归。但如果你说的是公寓市场，那会是一个持续多年的过程。”
评论
还没有评论。
