市场研究公司Urbanation和CIBC Capital Markets ，周一（5 月 29 日）已联合发布了一份《2023年大多伦多地区公寓投资报告》（2023 GTA Condo Investment Report），称有史以来第一次，大多伦多地区超过一半（52%）的新落成公寓投资者（购买楼花）去年在出租物业上出现亏损，并且报告作者还预计这一趋势将持续下去。

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报告警告称，利率上升正将多伦多地区新建公寓市场推向一个临界点。这可能会危及对新住房的需求，并可能加剧本地区的住房危机。

其中 75% 的公寓投资者持有房贷。然而对于大多数投资者而言，新落成单元产生的租金低于抵押贷款成本、公寓费用和财产税。

2020 年，这些买家的月平均利润为 63 加元。

但是，到了 2022 年，随着央行在不断地加息。在购买楼花公寓单元用作出租的杠杆公寓投资者中，只有 48% 现金流为正，52% 的投资者的利润已经转为亏损，平均亏损 223 加元。

报告称，2023 年情况进一步恶化，第一季度平均亏损 400 元。14% 的投资者每月亏损 1,000 加元或更多，33% 的投资者至少亏损 400 加元。

2021 年底和 2022 年初以峰值价格购买的公寓楼花即将完工，这些公寓的投资者将以更高的利率交房。未来几年向负现金流的转变将会恶化。

共同撰稿人 Urbanation 总裁Shaun Hildebrand 和 CIBC World Markets 副首席经济学师 Benjamin Tal 认为，这一趋势标志着一种“有意义的转变”，可能预示着投资者行为正在发生变化。

Hildebrand 表示：“投资镂花，轻松获得回报和现金流的辉煌时代可能已经结束。” 

“一方面，投资活动减少意味着价格上涨压力减少。但我认为更重要的是，这将减少供应，考虑到我们正在面临的租房的巨大短缺，这是一个非常严重的问题。”

报告中的普查数据显示，大多伦多地区 39% 的公寓由投资者持有和用于出租，其中 59% 的公寓是去年建成的，数字在过去 10 年里上升了 20%。

Hildebrand 表示：“这又回到了完全依赖小投资者来推动租赁供应的问题上，最终，在人们比以往任何时候都更需要租房的时候，你会面临巨大的供应缺口。”

他说，人们经常诋毁公寓投资者，但如果没有他们，租房供应会糟糕得多。

“事实是，我们未来继续需要，因为传统的租赁开发仍然不够。”

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在 2018 年的一份报告中，Urbanation 和 CIBC 发布了大多伦多地区公寓投资者的简介，其中大多数是 40 至 60 岁的本地居民。只有约 10% 是国际买家。

近日，加拿大统计局称，绝大多数房地产投资者都居住在安省，大多数人年龄在 55 岁以上，收入在 110,000 加元以上。

报告的作者表示，今天发布的报告是对投资者经济状况的分析，而不是对市场的预测。

Hildebrand 说，投资者现在更看好小户型和郊区，那里价格较低，现金流前景更好。

2022年，一居室公寓占投资者持有单位的 55%。其中 56% 仍在盈利。但是拥有一居室加书房（1房+Den）公寓的投资者中，大多数每月都在亏损。

Studio 公寓仅占投资单位的 4%，但其中 57%的现金流为正。

图源：Urbanation

他表示，依靠公寓投资者来推动 90% 的租赁供应，并不是在大多伦多地区开发租赁住房的好策略。考虑到今年第一季度末有 101,000 套住房在建，未来几年市场将保持供应充足。但是这些单位的资本状况只会变得更糟。

如果投资者今天不买，很明显，建筑开工率将很快开始下降，交付量将在几年后开始大幅减少。今天新建筑单位的投资动态将最终影响未来几年的住房供应。

根据建筑工业和土地开发协会（BILD）今年 2 月发布的一份报告，多伦多地区在未来 10 年内需要约 300,000 个出租单元，但计划只建造 125,000 个，还缺少 175,000 个出租单元。 

资料来源：

https://www.thestar.com/real-estate/2023/05/29/more-than-half-of-condo-investors-are-losing-money-and-thats-going-to-hurt-renters.html

https://toronto.ctvnews.ca/more-than-half-of-gta-condo-investors-losing-money-on-properties-report-1.6417773