是喜是忧？2020年大温房屋估价普遍下跌，最高15%

你拥有物业吗？你知道你的物业明年的估价会是多少吗？

这里有一张卑诗物业估价处（BC Assessment）制作的简图，看一看大约知道你的物业明年比今年是升是降，升多少又降多少。

卑诗物业估价处下个月将公布2020年物业估值，当局预告估值下跌，在大温哥华地区，独立屋的价值通常将比上一年下降10%至15%。整个地区的公寓价格预计将从今年（2019）的持平到下降15％。

如果放眼全BC省，各地区预料会出现连锁反应。低陆平原独立屋估值料降5%至15%，温哥华岛独立屋跌幅可达10%。

物业普遍下跌 内陆略有上升

图：Tina Ireland

但在官方立场，这种下降是物业估值“放缓”（ripple）的现象，卑诗物业估价处估值员Tina Ireland说：“我们在2019年物业估值中首次看到缓和，而在2020年估值中，缓和的持续连锁反应扩展至全省。”

2020年估值是按同类物业在今年7月1日的成交价而来，最新估价的变动实际上取决于物业的所在地区。

Tina Ireland说，预估明年的数据，大温哥华多数地区的住宅物业出现下降和贬值情况。

温哥华、北温、本拿比、三联市明年的独立屋估值下降10%-15%；公寓估值最高下降15%

列治文和三角洲地区，独立屋估值下降10%-15%；公寓估值最多下降10%

素里和兰里的独立屋估值下降5%-10%；公寓估值下降10%

而大温周边城市也出现了不同幅度的下降：

阿伯茨福和奇利瓦克独立屋和公寓的估值预计下降最高10%；

温哥华岛地区维多利亚地区的估值浮动在上涨5%或下降10%之间。

但卑诗省内陆及北部地区的变化则轻微，部分甚至比去年略有升值，例如：Kamloops,、Nelson,、Cranbrook、Revelstoke、 Prince George、 Williams Lake 和Terrace等内陆地区房价就略有升值。

至于在商用物业方面，Tina Ireland补充说，低陆平原的变幅较大，由下跌15%至上升15%不等，但总体而言，全省许多地区的商用物业继续呈现升势，尤其是在Fraser Valley，那里的房地产评估可能比一年前高出10％至35％。但在低陆平原地区的商用物业价格则相对稳定。

每年的房屋估价是根据前一年7月1日前后类似房产的销售价格来计算的。换句话说，就是2020年物业的估值是主要是根据2019年7月1日的市场价来计算的。这样来看的话，今年7月份之后市场恢复的情况并没有被考虑进去。

11月，大温地区独立屋的销售与挂牌比率（售挂比）为17.2％，城市屋为24.9％，公寓为29.3％。大温地产局（REBGV）表示，在过去几个月中，售挂比持续超过20％通常是价格上涨的迹象。 

既然估价下跌 物业税却上涨

卑诗省所有业主可望于明年（2020）1月初陆续收到年度物业估价评估通知书。不过，估价处强调，为了确保公平，所有物业估价均基于每年7月1日的相同日期进行评估。

如果你急于知道自己的物业价值多少，可以在明年1月2日之后，登入卑诗物业处的官方网站bcassessment.ca，获取2020年物业估价资料。

话说回来，政府估值的主要作用是用来计算地税。但是估价涨了，地税不一定涨；反之，估价低了，地税也不一定会低。

市政府会把该区域的物业估价总额作为基数，然后用市政府的年度财政预算除以这个基数，如此计算出地税的税率。房屋估价的提升并不直接影响地税，政府的财政预算起到的因素更大。并不像大家平常说的“房屋估价越高，地税越高。”

房屋价值的下降是否会导致物业税的下降，取决于周边的房屋。Ireland表示，“只有当你的评估比你邻居的评估更低或更低时，你的地税才会下降。”

Ireland解释到，“如果你的地税下降了10%，而在你的税务管辖范围内，其他人的地税变化通常为零，那么你的地税税很可能会下降。” 

那么对于想要买卖房屋的业主，政府估价，可以作为房屋交易的参考吗?假设政府估价100万，是否挂牌价格就是100万左右?看到不少人的挂牌价格都远高于政府估价，居然也卖得掉，这正常吗？

加拿大房产专家Dustan Woodhouse指出，每年的政府估价只是例行公事，就拿BC省来说，政府估价只是政府部门“必须要做的事”之一，给出的价格一般都和地税的涨跌关联。

还是有许多买家或卖家会参考政府每年给的估价，但是在Dustan看来没有任何参考价值。估价大多数情况都远低于你房子的市场价值，甚至有时候更离谱 —— 远高于你房子的市场价值!

为什么估价不准确?第一个原因是政府根本没有那么多人手实地探访每一个房子。都没来过，估价完全是信口开河。此外，估价一般是每年7月进行，第二年年初才告诉你。即便估价准确，到第二年也不准确了。Dustan认为，政府估价很不靠谱，用估价来评判房屋该卖多少，会误入歧途。

估价就像天气预报，放映的只是趋势

为了让大家更好的了解政府估价，Dustan用了一个形象的比喻：政府估价就好比是天气预报，天气预报能准确预报14天后的天气吗?不能，但天气预报不会犯原则错误：夏天温哥华的气温会远高于夏天墨西哥的气温吗?不可能。

政府估价同理，它总体不会犯错：比如同样大小的独立屋，兰里的独立屋估价绝不会超过温西的。它能估出每个区域的价值排名，但具体到某一套房子就无能为力了。

但是政府估值也是有很大价值的。

比如在政府估价页面下方，你能看到房子的参数、邻居的估价、过往成交记录、成交金额等等，不少信息很有参考价值，而且是真实可靠的。

整个页面能让你对自己的房子和周边邻居有很多了解，最有用的信息不是估价本身——除了估价数字，页面上别的信息都很有用!

如果恰好你的邻居在卖，你可以通过它的估价和挂牌价，以及销售状况来合理地判定你自己房子的价值。假设你家估价150万，邻居160万，而邻居近期以210万的价格成功卖出……那你会明白：“我家的实际价值会在200万左右”。

但总之，如果想要确定房子的真正价值，不能完全依靠政府的估值。可以请教专业的地产经纪，并且给自己的房屋做一个深度的评估。

来源：Vanfun温房和温哥华头条